Grundstücksübertragung gegen Pflegeverpflichtung

Die Übertragung von Grundstücken durch die Eltern zu ihren Lebzeiten ist eine nach wie vor häufige Praxis, einen Teil der Erbfolge noch zu Lebzeiten selbst zu erledigen. Diese Grundstücksübertragungsverträge sind in der Zwischenzeit besonders ausgefeilt und

In einem Vertrag aus dem Jahre 1982 haben die Eltern ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter das elterliche Anwesen übertragen. Die Eltern behielten ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht in ihrer bisherigen Wohnung. Außerdem wurde ein Pflegeverpflichtung aufgenommen. Die Mutter starb 1998. Der Vater lebt in einem Seniorenheim und ist pflegebedürftig. Das Sozialamt hat die Pflegekosten übernommen und möchte den Sohn in Regress nehmen.

Die Annahme, die Parteien hätten in § 2 Nr. 2b nur den Fall regeln wollen, dass die Pflegeverpflichtung aus in der Person der Bekl. liegenden Gründen nicht mehr erbracht werden könne, lässt nicht erkennen, dass das Interesse des Übergebers, im Alter umfassend versorgt zu sein, bei der Auslegung unzureichend berücksichtigt worden ist. Zusammen mit den übrigen von den Bekl. übernommenen Verpflichtungen stellt die Klausel die häusliche Versorgung des Übergebers gerade sicher. Dafür, dass die Parteien mit der Klausel auch die Absicherung des Übergebers nach einem Umzug in ein Heim regeln wollten, fehlt jeglicher Anhaltspunkt. Der Wortlaut der Klausel spricht gegen eine solche Absicht. Die Verpflichtung der Bekl., auf ihre Kosten für eine „Hilfskraft zu sorgen”, ergibt im Fall eines Heimaufenthalts keinen Sinn, da Heime die für sie tätigen Hilfskräfte selbst auswählen und bezahlen.

Allerdings ist eine ergänzende Vertragsauslegung geboten, wenn die Beteiligten eines Übergabevertrags bei dessen Abschluss davon ausgegangen sind, der Übergeber könne im Alter zu Hause gepflegt werden, und deshalb keine Regelung für den Fall seines Umzugs in ein Senioren- oder Pflegeheim getroffen haben. Eine solche Regelungslücke ist unter Berücksichtigung der von den Parteien eingegangenen Bindungen zu schließen. Sollen die Verpflichtungen des Übernehmers, wie hier, zu der Alterssicherung des Übergebers beitragen oder diese umfassend gewährleisten, entspricht es dessen Absicherungsinteresse, dass ihm im Umfang der ersparten Aufwendungen ein Anspruch auf Beteiligung an den Pflegekosten zusteht, wenn er in einem Maße pflegebedürftig wird, dass er professionelle Pflege braucht und der Übernehmer seine Pflegeverpflichtung deshalb nicht mehr selbst erfüllen kann.

[11] Der Umfang der ersparten Aufwendungen richtet sich nach dem Inhalt der ursprünglichen Verpflichtung zu Wart und Pflege (Senat, NJW 2003, 1126 [1127]). An die Stelle nicht mehr zu erbringender Sachleistungen treten Zahlungsverpflichtungen, die den Wert der ersparten Aufwendungen für diese Leistungen abschöpfen (Senat, NJW-RR 2003, 577 [578]). Hinsichtlich vereinbarter Pflege- und sonstiger Dienstleistungen (z.B. Reinigung von Wohnung und Bekleidung, Zubereitung von Mahlzeiten) ist zu differenzieren:

[12] Sind die Vertragsparteien bei Abschluss des Übergabevertrags übereinstimmend davon ausgegangen, dass der Übernehmer hierfür eine Hilfskraft engagiert und bezahlt, zählt das Entgelt für die Hilfskraft zu den infolge des Heimaufenthalts ersparten Aufwendungen. Dagegen tritt an die Stelle von Pflege- und Dienstleistungen, die nach der Vorstellung der Vertragsparteien von dem Übernehmer oder dessen Familienangehörigen persönlich erbracht werden sollten, kein Zahlungsanspruch des Übergebers. Anderenfalls führte die ergänzende Vertragsauslegung zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstands. Der Übernehmer verpflichtet sich zu der Pflege und Betreuung des Übergebers meist in der Annahme, die geschuldeten Dienste selbst oder durch Familienangehörige, also ohne finanziellen Aufwand, erbringen zu können. Es entspricht deshalb in aller Regel nicht dem – für die ergänzende Vertragsauslegung maßgeblichen – hypothetischen Parteiwillen, dass Geldzahlungen an die Stelle der versprochenen Dienste treten, wenn diese aus Gründen, die der Übernehmer nicht zu vertreten hat, nicht mehr erbracht werden können. Müsste der Übernehmer den auf Grund des Heimaufenthalts des Übergebers entstandenen (Frei-)Zeitgewinn in Geld ausgleichen, wäre jedoch genau dies die Folge.

[13] Abweichendes ergibt sich, anders als die Revision unter Hinweis auf Entscheidungen des OLG Düsseldorf (RNotZ 2005, 485 = BeckRS 2005, 30359604 sowie Urt. v. 5. 4. 2004 – 9 U 180/03, BeckRS 2004, 11529 Rdnrn. 46ff.) meint, nicht aus der Entscheidung des Senats vom 21. 11. 2002 (NJW 2003, 1126). Die darin enthaltenen Erwägungen zu dem Umfang der von der Übernehmerin geschuldeten Pflegeleistungen dienten nicht dazu, die infolge des Heimaufenthalts der Übergeberin ersparte Zeit für Pflegeleistungen zu konkretisieren. Sie sollten vielmehr verdeutlichen, dass die Übernehmerin keine Vollzeitpflege schuldete und deshalb auch dann keine professionellen Pflegekräfte hätte engagieren und bezahlen müssen (woraus sich dann ersparte Aufwendungen ergeben hätten), wenn deren Inanspruchnahme für eine ordnungsgemäße häusliche Pflege der Übergeberin im Laufe der Zeit unumgänglich geworden wäre.

[14] Unter Anwendung der dargestellten Grundsätze ist das BerGer. für den hier zu beurteilenden Sachverhalt rechtsfehlerfrei zu einer ergänzenden Auslegung des Übergabevertrags gelangt, nach der dem Vater des Bekl. zu 1 kein Geldausgleich für die ihm versprochenen, infolge seines Heimaufenthalts aber nicht mehr möglichen Pflege- und Dienstleistungen seitens der Bekl. zusteht.

[15] Etwas anderes käme zwar in Betracht, wenn die Bekl. aus in ihrer Person liegenden Gründen heute nicht mehr in der Lage wären, die geschuldeten Leistungen selbst zu erbringen und deshalb – lebte der Übergeber noch in ihrem Haus – nach § 2 Nr. 2b des Übergabevertrags verpflichtet

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BGH: Grundstücksübertragung gegen Pflegeverpflichtung – Umzug in Pflegeheim(NJW 2010, 2649)

wären, auf ihre Kosten eine Hilfskraft zu besorgen; denn in diesem Fall hätten die Bekl. infolge des Heimaufenthalts des Übergebers finanzielle Aufwendungen erspart. Dass es sich so verhält, macht der Kl. indes nicht geltend. Auf ersparte Aufwendungen für Sachleistungen ist die Klage nicht gestützt worden.

Anm. d. Schriftltg.:

Vgl. zum Thema Sittenwidrigkeit bei Hausübertragung gegen Wohnrecht mit Kost und Pflege BGH, NJW 2009, 1346. Zum Anspruch auf Geldrente für Wohnrechtsberechtigten nach Einzug in ein Pflegeheim s. OLG Schleswig, NJW-RR 2008, 1705.

Rechtsanwälte und Fachanwälte Dr. Fricke & Partner, Freiburg

 

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