Stand: 3. September 2025 – Region: Landkreis Emmendingen, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Stadt Freiburg i. Br.
Markt belebt sich wieder: Nach dem Tief 2023 zogen Kauffälle und Geldumsatz 2024 bundesweit wieder an (Kaufverträge +9 %, Geldumsatz +15 %), bleiben aber unter dem langjährigen Schnitt. Das spüren wir auch im Breisgau/Kaiserstuhl: mehr Nachfrage, selektiver Abschluss. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Bauland bleibt knapp: In Freiburg wurden 2024 nur neun Bauplätze für Ein-/Zweifamilienhäuser gehandelt – ein Sinnbild für die Angebotsknappheit im Umland. Freiburg+1
Zinsen stabilisieren sich: Baufinanzierungen pendeln derzeit meist zwischen ca. 3,4–4,0 % (10-jährige Bindung). Die EZB hat bis Juni 2025 mehrfach gesenkt – das sorgt für spürbar mehr Kalkulationssicherheit. Finanztip+1Baufi24
Bodenrichtwerte 2025 aktualisiert: Emmendingen und Breisgau-Hochschwarzwald haben die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 neu festgesetzt; Abruf über BORIS-BW.
Zinsen: Nach mehreren EZB-Senkungen bis Juni 2025 verlaufen Bauzinsen seit Wochen seitwärts. Für Käufer bedeutet das: Finanzierung wieder planbarer, Verhandlungsmacht bleibt aber wichtig (Beleihung, Tilgung, Energiezustand). Finanztip+1Baufi24
Deutschlandweiter Marktimpuls 2024: Die Gutachterausschüsse melden mehr Deals und höheren Geldumsatz – eine Trendwende, die sich regional mit etwas Verzögerung zeigt. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Freiburg & Umland: Extrem knappe Auswahl bei EFH-Bauplätzen (nur 9 Verkäufe 2024 in der Stadt) lenkt die Nachfrage in erreichbare Orte im Kaiserstuhl und nördlichen Breisgau (z. B. Endingen, Riegel, Bahlingen, Kenzingen, Vogtsburg). Freiburg+1
Gutachterausschüsse konsolidiert & aktiv:
Landkreis Emmendingen: Gemeinsamer Gutachterausschuss seit 2020; Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 in drei Sitzungen beschlossen (u. a. Endingen, Riegel, Bahlingen, Sasbach, Wyhl). Stadt Emmmendingen+1
Breisgau-Hochschwarzwald: Zuständigkeiten Breisgau-Nord Hochschwarzwald (Sitz Kirchzarten) und Markgräflerland-Breisgau (Sitz Müllheim); beide haben BRW 01.01.2025 bekanntgemacht. Gutachterausschuss BNHfeldberg.orgmuellheim.de
Hinweis: Portale zeigen Angebots-/Abschlussniveaus mit Streuung je Lage, Zustand, Baujahr und Energieklasse. Amtliche Richtwerte (Boden) bitte immer über BORIS-BW prüfen. Gutachterausschüsse BW
Endingen am Kaiserstuhl: Wohnungen Q3/2025 im Bereich um ~5.0 T€/m² (Portalwerte), Häuser teils darunter; Tendenz: WEG stabiler als EFH. Engel & VölkersImmowelt
Riegel am Kaiserstuhl: Häuser um ~4.1 T€/m² im Schnitt laut Portal; breite Spanne nach Lage (Ortskern vs. Rand). Immowelt
Vogtsburg im Kaiserstuhl: Wohnungen ~3.1–3.7 T€/m², Häuser ~3.2–3.5 T€/m² (Portale, Q3/2025). Engel & VölkersImmoweltimmoverkauf24 GmbH
Bodenrichtwerte 2025:
Landkreis Emmendingen: BRW 2025 offiziell beschlossen (Abruf BORIS-BW). Stadt EmmmendingenGutachterausschüsse BW
Breisgau-Hochschwarzwald: BRW 2025 veröffentlicht (Breisgau-Nord HS; Markgräflerland-Breisgau). Gutachterausschuss BNHmuellheim.de
Angebot bleibt Nadelöhr: Sehr wenige Bauplatz-Transaktionen in Freiburg 2024 unterstreichen die Flächenknappheit – Umlandgemeinden profitieren, aber Baureife und Erschließung bleiben limitierend. Freiburg
Bautätigkeit: Bundesweit schwache Baukonjunktur 2024/25 (z. B. Fertigteilbau −15,5 % in 2024) dämpft kurzfristig das Angebot an neuen Einheiten. Destatis
Vorsichtiger Optimismus: Stabilere Zinsen + gestiegene Abschlussbereitschaft führen zu mehr Notarterminen, Preisfindung bleibt objekt- und lageabhängig (Energie, Sanierungsstau). Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungFinanztip
Transaktionschancen: Bestandsobjekte mit guten Energiewerten und solide geplante Neubauprojekte setzen sich durch; preisliche Spreizung zwischen „renoviert/effizient“ und „sanierungsbedürftig“ bleibt hoch. (Branchenberichte/Region Freiburg.) s-immobilien-freiburg.deRegioTrends
Für Verkäufer:
Energie & Unterlagen: Aktuellen Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen, Heizung, Dämmung bereithalten – das beschleunigt die Due Diligence.
Preisstrategie: Realistische Ansätze unter Einbezug der BRW 2025 und Vergleichskäufe; Verhandlungsreserve gezielt einplanen. Stadt EmmmendingenGutachterausschuss BNH
Timing: Gute Nachfragefenster (stabile Zinsen) nutzen; zielgruppengerechtes Marketing (Familie vs. Kapitalanlage). Finanztip
Für Käufer
Finanzierung fixieren: Konditionen vergleichen, Zinsbindung mit Tilgungsoptionen kombinieren; Nebenkosten (u. a. GrESt BW 5 %) einkalkulieren. Baufi24
Boden & Baurecht prüfen: Bodenrichtwert-Zone, GRZ/GFZ, Leitungsrechte, Erschließung und ggf. Denkmalschutz frühzeitig klären. Gutachterausschüsse BW
Werttreiber Energie: Sanierungskosten realistisch kalkulieren; Effizienzklassen beeinflussen Kaufpreis und Finanzierungsspielraum (Bankenrating). HypoVereinsbank
Wir kennen auch die Mikrolagen von Malterdingen bis Vogtsburg und von Lahr bis Müllheim – Wir begleiten Sie – von der realistischen Bewertung über die Vermarktung bis zum Notartermin.
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(Hinweis: Dieser Report ersetzt keine individuelle Wertermittlung. Für konkrete Objekte prüfen wir stets die aktuelle Kaufpreissammlung/BRW-Zone und die baurechtlichen Parameter.)