Grundstücksverkehr Breisgau & Kaiserstuhl – Marktreport 2025

Grundstücksverkehr im Breisgau & am Kaiserstuhl – Markt-Report 2024/25

Stand: 3. September 2025 – Region: Landkreis Emmendingen, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Stadt Freiburg i. Br.

Kurzfazit

• Markt belebt sich wieder: Nach dem Tief 2023 zogen Kauffälle und Geldumsatz 2024 bundesweit wieder an (Kaufverträge +9 %, Geldumsatz +15 %), bleiben aber unter dem langjährigen Schnitt. Das spüren wir auch im Breisgau/Kaiserstuhl: mehr Nachfrage, selektiver Abschluss. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

• Bauland bleibt knapp: In Freiburg wurden 2024 nur neun Bauplätze für Ein-/Zweifamilienhäuser gehandelt – ein Sinnbild für die Angebotsknappheit im Umland. Freiburg+1

• Zinsen stabilisieren sich: Baufinanzierungen pendeln derzeit meist zwischen ca. 3,4–4,0 % (10-jährige Bindung). Die EZB hat bis Juni 2025 mehrfach gesenkt – das sorgt für spürbar mehr Kalkulationssicherheit. Finanztip+1Baufi24

• Bodenrichtwerte 2025 aktualisiert: Emmendingen und Breisgau-Hochschwarzwald haben die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 neu festgesetzt; Abruf über BORIS-BW.

Rahmenbedingungen & Finanzierung

• Zinsen: Nach mehreren EZB-Senkungen bis Juni 2025 verlaufen Bauzinsen seit Wochen seitwärts. Für Käufer bedeutet das: Finanzierung wieder planbarer, Verhandlungsmacht bleibt aber wichtig (Beleihung, Tilgung, Energiezustand). Finanztip+1Baufi24

• Deutschlandweiter Marktimpuls 2024: Die Gutachterausschüsse melden mehr Deals und höheren Geldumsatz – eine Trendwende, die sich regional mit etwas Verzögerung zeigt. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Aktivität im Grundstücksverkehr – Regionale Signale

• Freiburg & Umland: Extrem knappe Auswahl bei EFH-Bauplätzen (nur 9 Verkäufe 2024 in der Stadt) lenkt die Nachfrage in erreichbare Orte im Kaiserstuhl und nördlichen Breisgau (z. B. Endingen, Riegel, Bahlingen, Kenzingen, Vogtsburg). Freiburg+1

• Gutachterausschüsse konsolidiert & aktiv:

  • Landkreis Emmendingen: Gemeinsamer Gutachterausschuss seit 2020; Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 in drei Sitzungen beschlossen (u. a. Endingen, Riegel, Bahlingen, Sasbach, Wyhl). Stadt Emmmendingen+1

  • Breisgau-Hochschwarzwald: Zuständigkeiten Breisgau-Nord Hochschwarzwald (Sitz Kirchzarten) und Markgräflerland-Breisgau (Sitz Müllheim); beide haben BRW 01.01.2025 bekanntgemacht. Gutachterausschuss BNHfeldberg.orgmuellheim.de

Preise & Richtwerte – Momentaufnahmen (Auswahl)

Hinweis: Portale zeigen Angebots-/Abschlussniveaus mit Streuung je Lage, Zustand, Baujahr und Energieklasse. Amtliche Richtwerte (Boden) bitte immer über BORIS-BW prüfen. Gutachterausschüsse BW

• Endingen am Kaiserstuhl: Wohnungen Q3/2025 im Bereich um ~5.0 T€/m² (Portalwerte), Häuser teils darunter; Tendenz: WEG stabiler als EFH. Engel & VölkersImmowelt

• Riegel am Kaiserstuhl: Häuser um ~4.1 T€/m² im Schnitt laut Portal; breite Spanne nach Lage (Ortskern vs. Rand). Immowelt

• Vogtsburg im Kaiserstuhl: Wohnungen ~3.1–3.7 T€/m², Häuser ~3.2–3.5 T€/m² (Portale, Q3/2025). Engel & VölkersImmoweltimmoverkauf24 GmbH

• Bodenrichtwerte 2025:

  • Landkreis Emmendingen: BRW 2025 offiziell beschlossen (Abruf BORIS-BW). Stadt EmmmendingenGutachterausschüsse BW

  • Breisgau-Hochschwarzwald: BRW 2025 veröffentlicht (Breisgau-Nord HS; Markgräflerland-Breisgau). Gutachterausschuss BNHmuellheim.de

Bauland & Neubau

• Angebot bleibt Nadelöhr: Sehr wenige Bauplatz-Transaktionen in Freiburg 2024 unterstreichen die Flächenknappheit – Umlandgemeinden profitieren, aber Baureife und Erschließung bleiben limitierend. Freiburg

• Bautätigkeit: Bundesweit schwache Baukonjunktur 2024/25 (z. B. Fertigteilbau −15,5 % in 2024) dämpft kurzfristig das Angebot an neuen Einheiten. Destatis

Ausblick 2025/26

• Vorsichtiger Optimismus: Stabilere Zinsen + gestiegene Abschlussbereitschaft führen zu mehr Notarterminen, Preisfindung bleibt objekt- und lageabhängig (Energie, Sanierungsstau). Bundesamt für Bauwesen und RaumordnungFinanztip

• Transaktionschancen: Bestandsobjekte mit guten Energiewerten und solide geplante Neubauprojekte setzen sich durch; preisliche Spreizung zwischen „renoviert/effizient“ und „sanierungsbedürftig“ bleibt hoch. (Branchenberichte/Region Freiburg.) s-immobilien-freiburg.deRegioTrends

Praxis-Empfehlungen von Aktiva Immobilien

Für Verkäufer:

1. Energie & Unterlagen: Aktuellen Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen, Heizung, Dämmung bereithalten – das beschleunigt die Due Diligence.

2. Preisstrategie: Realistische Ansätze unter Einbezug der BRW 2025 und Vergleichskäufe; Verhandlungsreserve gezielt einplanen. Stadt EmmmendingenGutachterausschuss BNH

3. Timing: Gute Nachfragefenster (stabile Zinsen) nutzen; zielgruppengerechtes Marketing (Familie vs. Kapitalanlage). Finanztip

Für Käufer

1. Finanzierung fixieren: Konditionen vergleichen, Zinsbindung mit Tilgungsoptionen kombinieren; Nebenkosten (u. a. GrESt BW 5 %) einkalkulieren. Baufi24

2. Boden & Baurecht prüfen: Bodenrichtwert-Zone, GRZ/GFZ, Leitungsrechte, Erschließung und ggf. Denkmalschutz frühzeitig klären. Gutachterausschüsse BW

3. Werttreiber Energie: Sanierungskosten realistisch kalkulieren; Effizienzklassen beeinflussen Kaufpreis und Finanzierungsspielraum (Bankenrating). HypoVereinsbank

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Immobilienbewertung und Gutachten

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